O IFRRU2030 estava morto, mas a missão de Isabel Barroso de Sousa é ressuscitá-lo. Foi com essa promessa que se apresentou ao primeiro-ministro no primeiro evento em que se cruzaram. Com um esforço de simplificação e de aceleração, a nova presidente do instrumento financeiro destinado à construção e reabilitação urbana já conta com uma carteira de projetos em pipeline – “já só falta o dinheiro”, conta Isabel Barroso de Sousa no ECO dos Fundos. Já há fundos de investimento interessados em entrar e “vários promotores que pretendem construir em escala” em Lisboa e no Porto. Desta vez apenas são elegíveis projetos destinados a arrendamento a custos moderados.
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O financiamento é uma das grandes novidades do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas face ao seu antecessor. Em vez de ser financiado pelo Portugal 2030, a dotação será assegurada por um empréstimo do Banco Europeu de Investimento (BEI) e do Banco de Conselho da Europa (CEB) a rondar os 480 milhões de euros. Mas, “se houver necessidade, poderá haver reforço”, explica Isabel Barroso de Sousa no podcast quinzenal do ECO sobre fundos europeus.
Estes empréstimos serão alavancados em cerca de 1,8 vezes com dinheiro privado (dos bancos e dos promotores). O montante ainda não está fechado. Mas como os empréstimos têm um custo para o Estado só serão levantados à medida que for sendo necessário.
Não depender do atual quadro comunitário de apoio – apesar de na sua génese assim estar definido — “permitiu simplificar imenso o funcionamento do instrumento”, frisa a responsável. Isabel Barroso de Sousa espera que “no segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado”.
Nesta nova versão o IFRRU 2030 vai concentrar-se apenas na construção e reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento moderado (cerca de 2.300 euros) e todos os bancos vão poder entrar, explicou Isabel Barroso de Sousa. Além disso, é aberta a possibilidade de um promotor ceder “a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento”.
Quais são os objetivos deste novo instrumento financeiro?
Este novo instrumento financeiro está diretamente dependente da Secretaria de Estado da Habitação e pretende ser mais uma resposta a este grande desafio que é a habitação. O objetivo único é a habitação: reabilitar para arrendar, construir para arrendar.
Mais nenhum tipo de imóvel é ilegível?
Não há mais nenhum tipo de elegibilidade. O país e a Europa atravessam uma crise transversal sem precedentes na habitação. Foi decidido que o foco único seria a habitação. A reabilitação e renovação do património devoluto e degradado tendo em vista a sua colocação no mercado de arrendamento a custos moderados. Ou seja, a rendas moderadas até aos 2.300 euros. No que diz respeito à construção, é elegível se para colocação no mercado de arrendamento acessível – o conceito de affordable housing.
Com este único foco, estamos já a fazer o nosso trabalho de casa, a trabalhar no terreno com vários municípios, para aferir quais são os imóveis e lotes de terreno que têm para construção, a parceria que querem estabelecer, quais são os centros históricos que querem reabilitar. Temos contactado e trabalhado no terreno com vários municípios das zonas mais periféricas, mas com grande densidade populacional.
Foi decidido que o foco único seria a habitação. A reabilitação e renovação do património devoluto e degradado tendo em vista a sua colocação no mercado de arrendamento a custos moderados. Ou seja, a rendas moderadas até aos 2.300 euros.
Por outro lado, estamos também a trabalhar no terreno com as várias ordens profissionais – Ordem dos engenheiros, Ordem dos Engenheiro Técnicos, Ordem dos Arquitetos –, especialistas que estão no terreno e que podem dar grandes contributos para os licenciamentos, para as celeridades processuais, para o estabelecimento de condições rigorosas para a sustentabilidade da construção, com a ADENE, designadamente a nível de energia. Não faz sentido estarmos a reabilitar ou a construir sem respeitar as regras de eficiência energética. Chamo a atenção para um grande contributo que foi dado pela Ordem dos Arquitetos, que nos facultou uma checklist em relação a todos os pontos que devem ser observados numa reabilitação e numa construção.
Tudo isso vai permitir acelerar o processo aquando do seu licenciamento. A nível dos engenheiros, temos um novo selo de engenharia, que foi uma proposta apresentada pela Ordem dos Engenheiros, que certifica o rigor da construção efetuada.
Quem pode recorrer a este instrumento financeiro?
Entidades públicas, privadas, com ou sem fins lucrativos, associações, fundos. Estamos a estabelecer no terreno contactos, já numa fase avançada, com fundos de investimento que têm interesse em entrar neste instrumento, porque estamos a olhar para o arrendamento de uma forma mais profissional. Ou seja, a determinada fase do processo vai ser permitido que o promotor saia e ceda a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento. É uma mudança de paradigma, uma alteração do conceito tradicional de arrendamento que conhecemos, mas que é já utilizado em vários países da Europa. É um conceito moderno e que permite dinamizar e dar uma maior resposta de casas no mercado. Porque se não for assim os investidores…
Desinteressam-se?
Desinteressam. Há outro ponto importante que é o relacionamento com os bancos, será diferente face ao instrumento anterior, o IFRRU 2020. Apesar de o 2020 ter sido um case study a nível da Europa. Vamos ter uma abertura ao mercado. Não vai haver qualquer concurso, haverá uma ficha técnica única, porque temos um objetivo único. É mais fácil e é mais simplificado o procedimento. Temos uma ficha técnica robusta, mas fechada, e haverá uma adesão por parte dos bancos.
Em determinada fase do processo vai ser permitido que o promotor saia e ceda a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento. É uma mudança de paradigma.
Qualquer banco neste momento pode aceder aos termos?
Qualquer banco, desde que esteja sujeito à supervisão do Banco de Portugal, tem de estar licenciado para atuar no mercado nacional e ter um número de licença.
Antes de passarmos à questão do financiamento. Quando diz que qualquer pessoa pode aceder ao fundo, um condomínio pode concorrer?
Um condomínio pode concorrer, qualquer pessoa, qualquer entidade, desde que tenha um imóvel para reabilitar e que o coloque no mercado de arrendamento, ou que tenha um lote de terreno para construir e o coloque também no mercado de arrendamento acessível. Temos já vários promotores, grandes empresas, promotores que pretendem construir em escala, que é um dos nossos mercados e que têm muito interesse. Estão a aguardar que os fundos sejam disponibilizados e sejam abertas as candidaturas para poderem começar a trabalhar.
Quando é expectável que isso aconteça?
Estamos a trabalhar a 200 e a bombar, como alguém me disse recentemente – “o IFRRU está a bombar”. A bombar está… vamos ver quando é que chegam os fundos. Estamos a fazer o nosso trabalho de casa para ter tudo preparado: a conjugar oferta e procura para quando os fundos chegarem as coisas serem mais céleres.
Os fundos são provenientes de onde?
Os fundos são fundos europeus que estão em negociação, fundos do Banco Europeu de Investimento, do CEB e uma componente nacional também. As negociações estão numa fase muito avançada. Pensamos que no segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado.
Os bancos estão muito interessados. Contactámos os bancos que foram nossos parceiros no IFRRU 2020, para recolher feedbacks, inputs para melhoria de procedimentos, agilizar processos, porque no terreno há muita coisa que pode ser melhorada, simplificada, mantendo o rigor: evitar duplicação de pedidos, haver prazos para as respostas, tudo isso permite uma resposta muito mais rápida ao mercado, que é isso que é preciso.
Mas o IFRRU 2030, quando foi criado com a Resolução do Conselho de Ministros de 2023, dizia especificamente que seria financiado pelos programas operacionais regionais.
Certo.
E então?
Por decisão política, isso não veio a acontecer até à presente data. A reprogramação dos programas operacionais foi feita numa altura em que o IFRRU 2020 estava em velocidade cruzeiro, já tinham encerrado os financiamentos.
Estamos a falar da reprogramação do final do ano passado?
Sim, sim. O IFRRU 2020 estava numa fase de gestão corrente, digamos, de gestão dos reembolsos, que ainda estão a acontecer. Portanto não fazia sentido… Portanto, foi decidido, nessa altura, não injetar mais fundos, o que para nós acabou por ser uma boa notícia porque temos um processo muito mais simplificado, consistente. Conseguimos dispensar imensos formalismos que de outra forma não seria possível. Está tudo conjugado para que este seja um instrumento ágil, célebre e que permita uma resposta rápida ao mercado, que é isso que nos é pedido.
A criação formal do IFRRU 2030 foi feita através dessa Resolução de Conselho de Ministros de 2023, quando já havia uma gigantesca crise no mercado habitacional. Não havia mercado para dois instrumentos financeiros, ainda que o IFRRU 2020 ainda estivesse a decorrer?
Não foi decidido dessa forma. Apenas em agosto de 2025 é que se decidiu ressuscitar o IFRRU e implementar o IFRRU 2030, que tem esta missão única, pese embora continue também com a gestão corrente dos reembolsos do 2020.
Foi decidido, nessa altura, não injetar mais fundos, o que para nós acabou por ser uma boa notícia porque temos um processo muito mais simplificado, consistente. Conseguimos dispensar imensos formalismos que de outra forma não seria possível.
Em termos de montante, quanto é que espera levantar junto do BEI ou do CEB?
Está tudo em negociação, numa fase avançada, mas estamos a pensar que consigamos obter um financiamento à volta dos 480 milhões de euros.
Só junto do BEI ou entre os dois?
Entre os dois. Mas com um ponto importante: se houver necessidade, poderá haver reforço. Os fundos não são gratuitos, a República está a pagar juros pelos mesmos. Portanto, prefiro, e acho que é a decisão mais correta, ir solicitando as utilizações à medida das necessidades. Com um mero aditamento, será feito o reforço à medida do que for necessário e não estamos a endividar-nos desnecessariamente.
A essa componente pública, qual a parcela de dinheiro privado que tem de ter?
Este instrumento, tal como o 2020, tem uma estrutura muito interessante e que faz dele um produto muito atrativo, que é o efeito multiplicador, a alavancagem. Os empréstimos têm duas tranches: uma do IFRRU e outra dos bancos privados. Os promotores vão ter uma parte também com que têm de entrar no empréstimo, para que nos projetos haja um maior comprometimento.
Existe uma percentagem definida? Por cada euro público, quanto tem de entrar em euros privados?
Isso ainda não está fechado, mas por cada euro público, do IFRRU estamos a pensar que o efeito será 1,8 [vezes], o que nos permitirá chegar a valores de 800 milhões de euros ou por aí. Se conseguirmos colocar no mercado essas verbas e construir, reabilitar… Temos devolutos mais de 700 mil imóveis que carecem de reparação, não faz sentido estarem parados e devolutos com pessoas que não têm casa. Com estes fundos, com vontade, com determinação e com capacidade de atuação, temos de utilizar estas verbas para fazer obra e deixar alguma coisa.
Apenas em agosto de 2025 é que se decidiu ressuscitar o IFRRU. (…) No segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado.
Como é que o novo instrumento difere do modelo do IFRRU 2020?
No IFRRU 2020 existia também essa repartição, em termos de alavancagem. Mas tinha muito mais complexidade burocrática pelas próprias finalidades e pela composição das fontes de financiamento. Isso implicava muito mais reportes a nível da Europa, muito mais complexidade burocrática, muito mais morosidade. Estive do outro lado, do lado de um banco privado durante muitos anos e fiz bastantes contratos com o IFRRU 2020 na altura e tive clientes a desistir do financiamento pela morosidade e pela complexidade de documentação. Estou a procurar colher as lições que aprendi do outro lado, na prática, simplificar os procedimentos. Por exemplo, não vamos ter limitação territorial. Ou seja, onde houver a necessidade estará o IFRRU. Contrariamente ao 2020, em que tínhamos…
Estavam limitados pelos PO Regionais.
E só podia haver intervenções em zonas PARU [Plano de ] ou ARU [Área de Reabilitação Urbana]. Havia uma declaração de elegibilidade emitida pelos municípios. Agora não vamos ter nada disso.
Estão mais libertos?
Estamos muito mais libertos, com muito menos burocracia, com um foco único. Acho que vai correr muito bem e estamos todos com muita vontade.
Que outro tipo de lições é que retirou do lado dos privados, que acha que é agora fundamental aplicar no novo instrumento financeiro?
Basicamente, simplificação, tempos de resposta, ser construtivo, arranjar soluções, viabilizar as operações, isso é o fundamental. É querer decidir, querer fazer, ter determinação e andar para a frente.
Estive do outro lado, do lado de um banco privado durante muitos anos e fiz bastantes contratos com o IFRRU 2020 na altura e tive clientes a desistir do financiamento pela morosidade e pela complexidade.
Vai conseguir introduzir essas alterações, porque estamos a falar de dinheiros públicos…
Tem de haver muito rigor, isso é fundamental, são dinheiros públicos, ainda que não fossem, mas acresce, com muita responsabilidade, muito rigor. Vamos fazer reportes mensais às entidades financiadoras, estamos em implementação de uma plataforma de comunicação, que permite a todos os intervenientes no processo aceder, à mesma. Os documentos são aí colocados e vamos ter recurso à inteligência artificial e às novas tecnologias para ajudar a acelerar procedimentos.
Além desses reportes rigorosos, os próprios bancos e financiadores vão ter a possibilidade de aceder a essa plataforma, portanto, a qualquer momento pode ser feito esse controle. Vamos fazer todas as vistorias e auditorias necessárias e habituais que têm de ser feitas neste tipo de procedimentos.
Tendo em conta que trabalhou do outro lado, faz uma avaliação positiva do IFRRU 2020?
Muito positiva, sem dúvida. Foram feitas 474 operações, projetos. No terreno foram aplicados 1.500 milhões de euros. Foram financiados projetos de imensos hotéis, algumas habitações menos, porque o foco era diferente, ou a conjuntura também era diferente, o problema da habitação não estava tão agudizado como agora.
Em quanto tempo estima que poderá ter um conjunto de operações assinaláveis?
Já tenho operações em carteira, já tenho pessoas a perguntar-me, já tenho grandes empresas a perguntar-me, de promotores, quando é que estamos a precisar, a que banco é que podem ir.
No fundo a única coisa que precisa é do dinheiro. E que sejam concluídas as negociações com o Banco Europeu de Investimento.
Sim, sim.
Há quanto tempo está a negociar com o BEI?
Não estamos há muito tempo. Estas coisas são coisas muito morosas e muito complexas, tanto a nível da Europa como cá. São procedimentos que demoram alguns meses.
O que está a ser mais complexo nessa negociação?
É tudo complexo, mas até está a decorrer com maior celeridade do que esperava e mais celeridade do que o habitual. Porque as próprias entidades estão a simplificar procedimentos, a querer agilizar o processo e acelerar porque também a nível da Europa sabem qual é a crise e qual a necessidade da resposta que todos precisamos.
Nesses projetos que já tem em carteira, quais os montantes de investimento em causa?
Não lhe consigo dar valores, mas consigo dizer que se tudo se concretizar quase que já vou precisar mais de reforço.
Além dos 480 milhões?
Sim, sim. Se falarmos em escala, precisaremos com certeza de mais verba, mas vamos passo a passo. Vamos fazer o nosso percurso e procurar dar uma resposta e ajudar nesta crise.
Como vai ser feita a articulação entre o IFRRU 2030 e os programas regionais, tendo em conta que na reprogramação do PT2030 o ano passado, a habitação passou também a ser uma prioridade dos programas regionais que não era.
Não existe articulação. Quer dizer, existe no sentido de que todos trabalhamos para o mesmo fim. Há tanto mercado, tanta procura, tanta necessidade, cada um faz o seu trabalho e se houver necessidade de articulação, pois cá estamos disponíveis e com todo gosto para, com o mesmo fim, ajudar o país.
Tem uma meta na sua cabeça para o IFRRU 2030?
A meta é esgotar o plafond.
Mas em termos de casas? Por exemplo, pôr no mercado um X número de casas a rendas acessíveis?
É difícil estabelecer essa meta, porque o número de casas vai depender… Como a procura vai ser dividida entre reabilitação e construção nova, se houver muita construção nova em escala, o plafond vai-se esgotar aí. Vai depender um bocadinho do mercado e da procura que existir.
Os projetos que têm carteira são sobretudo para habitação nova ou para reabilitação?
São carteiras de ambos os produtos.
Existe uma tendência regional? Em que zona do país se situam mais?
Nas duas grandes metrópoles: Lisboa e Porto.
Foram feitas 474 operações, projetos [no IFFRU 2020]. No terreno foram aplicados 1.500 milhões de euros. Foram financiados projetos de imensos hotéis, algumas habitações menos.
Receia que o IFRRU acabe por ser capturado totalmente em projetos em Lisboa e no Porto?
Não, não, porque…
Sobretudo porque os fundos do PT2030 chegam menos a Lisboa.
Vamos ter grandes projetos nas zonas limítrofes das duas grandes metrópoles, mas penso que haverá depois situações mais pontuais, ao longo do país. E como não existe limitação territorial ao investimento será a opção deixada ao mercado.
A sua expectativa é conseguir fechar os primeiros contratos de financiamento quando?
Início do próximo ano.
Concluir as negociações com o BEI até o segundo semestre?
Concluir negociações, fechar a ficha técnica, colocá-la no mercado e no início do ano começar a ter operações.
O IFRRU2030 estava morto, mas a missão de Isabel Barroso de Sousa é ressuscitá-lo. Foi com essa promessa que se apresentou ao primeiro-ministro no primeiro evento em que se cruzaram. Com um esforço de simplificação e de aceleração, a nova presidente do instrumento financeiro destinado à construção e reabilitação urbana já conta com uma carteira de projetos em pipeline – “já só falta o dinheiro”, conta Isabel Barroso de Sousa no ECO dos Fundos. Já há fundos de investimento interessados em entrar e “vários promotores que pretendem construir em escala” em Lisboa e no Porto. Desta vez apenas são elegíveis projetos destinados a arrendamento a custos moderados.
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O financiamento é uma das grandes novidades do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas face ao seu antecessor. Em vez de ser financiado pelo Portugal 2030, a dotação será assegurada por um empréstimo do Banco Europeu de Investimento (BEI) e do Banco de Conselho da Europa (CEB) a rondar os 480 milhões de euros. Mas, “se houver necessidade, poderá haver reforço”, explica Isabel Barroso de Sousa no podcast quinzenal do ECO sobre fundos europeus.
Estes empréstimos serão alavancados em cerca de 1,8 vezes com dinheiro privado (dos bancos e dos promotores). O montante ainda não está fechado. Mas como os empréstimos têm um custo para o Estado só serão levantados à medida que for sendo necessário.
Não depender do atual quadro comunitário de apoio – apesar de na sua génese assim estar definido — “permitiu simplificar imenso o funcionamento do instrumento”, frisa a responsável. Isabel Barroso de Sousa espera que “no segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado”.
Nesta nova versão o IFRRU 2030 vai concentrar-se apenas na construção e reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento moderado (cerca de 2.300 euros) e todos os bancos vão poder entrar, explicou Isabel Barroso de Sousa. Além disso, é aberta a possibilidade de um promotor ceder “a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento”.
Quais são os objetivos deste novo instrumento financeiro?
Este novo instrumento financeiro está diretamente dependente da Secretaria de Estado da Habitação e pretende ser mais uma resposta a este grande desafio que é a habitação. O objetivo único é a habitação: reabilitar para arrendar, construir para arrendar.
Mais nenhum tipo de imóvel é ilegível?
Não há mais nenhum tipo de elegibilidade. O país e a Europa atravessam uma crise transversal sem precedentes na habitação. Foi decidido que o foco único seria a habitação. A reabilitação e renovação do património devoluto e degradado tendo em vista a sua colocação no mercado de arrendamento a custos moderados. Ou seja, a rendas moderadas até aos 2.300 euros. No que diz respeito à construção, é elegível se para colocação no mercado de arrendamento acessível – o conceito de affordable housing.
Com este único foco, estamos já a fazer o nosso trabalho de casa, a trabalhar no terreno com vários municípios, para aferir quais são os imóveis e lotes de terreno que têm para construção, a parceria que querem estabelecer, quais são os centros históricos que querem reabilitar. Temos contactado e trabalhado no terreno com vários municípios das zonas mais periféricas, mas com grande densidade populacional.
Foi decidido que o foco único seria a habitação. A reabilitação e renovação do património devoluto e degradado tendo em vista a sua colocação no mercado de arrendamento a custos moderados. Ou seja, a rendas moderadas até aos 2.300 euros.
Por outro lado, estamos também a trabalhar no terreno com as várias ordens profissionais – Ordem dos engenheiros, Ordem dos Engenheiro Técnicos, Ordem dos Arquitetos –, especialistas que estão no terreno e que podem dar grandes contributos para os licenciamentos, para as celeridades processuais, para o estabelecimento de condições rigorosas para a sustentabilidade da construção, com a ADENE, designadamente a nível de energia. Não faz sentido estarmos a reabilitar ou a construir sem respeitar as regras de eficiência energética. Chamo a atenção para um grande contributo que foi dado pela Ordem dos Arquitetos, que nos facultou uma checklist em relação a todos os pontos que devem ser observados numa reabilitação e numa construção.
Tudo isso vai permitir acelerar o processo aquando do seu licenciamento. A nível dos engenheiros, temos um novo selo de engenharia, que foi uma proposta apresentada pela Ordem dos Engenheiros, que certifica o rigor da construção efetuada.
Quem pode recorrer a este instrumento financeiro?
Entidades públicas, privadas, com ou sem fins lucrativos, associações, fundos. Estamos a estabelecer no terreno contactos, já numa fase avançada, com fundos de investimento que têm interesse em entrar neste instrumento, porque estamos a olhar para o arrendamento de uma forma mais profissional. Ou seja, a determinada fase do processo vai ser permitido que o promotor saia e ceda a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento. É uma mudança de paradigma, uma alteração do conceito tradicional de arrendamento que conhecemos, mas que é já utilizado em vários países da Europa. É um conceito moderno e que permite dinamizar e dar uma maior resposta de casas no mercado. Porque se não for assim os investidores…
Desinteressam-se?
Desinteressam. Há outro ponto importante que é o relacionamento com os bancos, será diferente face ao instrumento anterior, o IFRRU 2020. Apesar de o 2020 ter sido um case study a nível da Europa. Vamos ter uma abertura ao mercado. Não vai haver qualquer concurso, haverá uma ficha técnica única, porque temos um objetivo único. É mais fácil e é mais simplificado o procedimento. Temos uma ficha técnica robusta, mas fechada, e haverá uma adesão por parte dos bancos.
Em determinada fase do processo vai ser permitido que o promotor saia e ceda a sua posição a um fundo de investimento que vai fazer uma gestão profissional do arrendamento. É uma mudança de paradigma.
Qualquer banco neste momento pode aceder aos termos?
Qualquer banco, desde que esteja sujeito à supervisão do Banco de Portugal, tem de estar licenciado para atuar no mercado nacional e ter um número de licença.
Antes de passarmos à questão do financiamento. Quando diz que qualquer pessoa pode aceder ao fundo, um condomínio pode concorrer?
Um condomínio pode concorrer, qualquer pessoa, qualquer entidade, desde que tenha um imóvel para reabilitar e que o coloque no mercado de arrendamento, ou que tenha um lote de terreno para construir e o coloque também no mercado de arrendamento acessível. Temos já vários promotores, grandes empresas, promotores que pretendem construir em escala, que é um dos nossos mercados e que têm muito interesse. Estão a aguardar que os fundos sejam disponibilizados e sejam abertas as candidaturas para poderem começar a trabalhar.
Quando é expectável que isso aconteça?
Estamos a trabalhar a 200 e a bombar, como alguém me disse recentemente – “o IFRRU está a bombar”. A bombar está… vamos ver quando é que chegam os fundos. Estamos a fazer o nosso trabalho de casa para ter tudo preparado: a conjugar oferta e procura para quando os fundos chegarem as coisas serem mais céleres.
Os fundos são provenientes de onde?
Os fundos são fundos europeus que estão em negociação, fundos do Banco Europeu de Investimento, do CEB e uma componente nacional também. As negociações estão numa fase muito avançada. Pensamos que no segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado.
Os bancos estão muito interessados. Contactámos os bancos que foram nossos parceiros no IFRRU 2020, para recolher feedbacks, inputs para melhoria de procedimentos, agilizar processos, porque no terreno há muita coisa que pode ser melhorada, simplificada, mantendo o rigor: evitar duplicação de pedidos, haver prazos para as respostas, tudo isso permite uma resposta muito mais rápida ao mercado, que é isso que é preciso.
Mas o IFRRU 2030, quando foi criado com a Resolução do Conselho de Ministros de 2023, dizia especificamente que seria financiado pelos programas operacionais regionais.
Certo.
E então?
Por decisão política, isso não veio a acontecer até à presente data. A reprogramação dos programas operacionais foi feita numa altura em que o IFRRU 2020 estava em velocidade cruzeiro, já tinham encerrado os financiamentos.
Estamos a falar da reprogramação do final do ano passado?
Sim, sim. O IFRRU 2020 estava numa fase de gestão corrente, digamos, de gestão dos reembolsos, que ainda estão a acontecer. Portanto não fazia sentido… Portanto, foi decidido, nessa altura, não injetar mais fundos, o que para nós acabou por ser uma boa notícia porque temos um processo muito mais simplificado, consistente. Conseguimos dispensar imensos formalismos que de outra forma não seria possível. Está tudo conjugado para que este seja um instrumento ágil, célebre e que permita uma resposta rápida ao mercado, que é isso que nos é pedido.
A criação formal do IFRRU 2030 foi feita através dessa Resolução de Conselho de Ministros de 2023, quando já havia uma gigantesca crise no mercado habitacional. Não havia mercado para dois instrumentos financeiros, ainda que o IFRRU 2020 ainda estivesse a decorrer?
Não foi decidido dessa forma. Apenas em agosto de 2025 é que se decidiu ressuscitar o IFRRU e implementar o IFRRU 2030, que tem esta missão única, pese embora continue também com a gestão corrente dos reembolsos do 2020.
Foi decidido, nessa altura, não injetar mais fundos, o que para nós acabou por ser uma boa notícia porque temos um processo muito mais simplificado, consistente. Conseguimos dispensar imensos formalismos que de outra forma não seria possível.
Em termos de montante, quanto é que espera levantar junto do BEI ou do CEB?
Está tudo em negociação, numa fase avançada, mas estamos a pensar que consigamos obter um financiamento à volta dos 480 milhões de euros.
Só junto do BEI ou entre os dois?
Entre os dois. Mas com um ponto importante: se houver necessidade, poderá haver reforço. Os fundos não são gratuitos, a República está a pagar juros pelos mesmos. Portanto, prefiro, e acho que é a decisão mais correta, ir solicitando as utilizações à medida das necessidades. Com um mero aditamento, será feito o reforço à medida do que for necessário e não estamos a endividar-nos desnecessariamente.
A essa componente pública, qual a parcela de dinheiro privado que tem de ter?
Este instrumento, tal como o 2020, tem uma estrutura muito interessante e que faz dele um produto muito atrativo, que é o efeito multiplicador, a alavancagem. Os empréstimos têm duas tranches: uma do IFRRU e outra dos bancos privados. Os promotores vão ter uma parte também com que têm de entrar no empréstimo, para que nos projetos haja um maior comprometimento.
Existe uma percentagem definida? Por cada euro público, quanto tem de entrar em euros privados?
Isso ainda não está fechado, mas por cada euro público, do IFRRU estamos a pensar que o efeito será 1,8 [vezes], o que nos permitirá chegar a valores de 800 milhões de euros ou por aí. Se conseguirmos colocar no mercado essas verbas e construir, reabilitar… Temos devolutos mais de 700 mil imóveis que carecem de reparação, não faz sentido estarem parados e devolutos com pessoas que não têm casa. Com estes fundos, com vontade, com determinação e com capacidade de atuação, temos de utilizar estas verbas para fazer obra e deixar alguma coisa.
Apenas em agosto de 2025 é que se decidiu ressuscitar o IFRRU. (…) No segundo semestre as coisas possam ficar fechadas e que já haja novidades para o mercado.
Como é que o novo instrumento difere do modelo do IFRRU 2020?
No IFRRU 2020 existia também essa repartição, em termos de alavancagem. Mas tinha muito mais complexidade burocrática pelas próprias finalidades e pela composição das fontes de financiamento. Isso implicava muito mais reportes a nível da Europa, muito mais complexidade burocrática, muito mais morosidade. Estive do outro lado, do lado de um banco privado durante muitos anos e fiz bastantes contratos com o IFRRU 2020 na altura e tive clientes a desistir do financiamento pela morosidade e pela complexidade de documentação. Estou a procurar colher as lições que aprendi do outro lado, na prática, simplificar os procedimentos. Por exemplo, não vamos ter limitação territorial. Ou seja, onde houver a necessidade estará o IFRRU. Contrariamente ao 2020, em que tínhamos…
Estavam limitados pelos PO Regionais.
E só podia haver intervenções em zonas PARU [Plano de ] ou ARU [Área de Reabilitação Urbana]. Havia uma declaração de elegibilidade emitida pelos municípios. Agora não vamos ter nada disso.
Estão mais libertos?
Estamos muito mais libertos, com muito menos burocracia, com um foco único. Acho que vai correr muito bem e estamos todos com muita vontade.
Que outro tipo de lições é que retirou do lado dos privados, que acha que é agora fundamental aplicar no novo instrumento financeiro?
Basicamente, simplificação, tempos de resposta, ser construtivo, arranjar soluções, viabilizar as operações, isso é o fundamental. É querer decidir, querer fazer, ter determinação e andar para a frente.
Estive do outro lado, do lado de um banco privado durante muitos anos e fiz bastantes contratos com o IFRRU 2020 na altura e tive clientes a desistir do financiamento pela morosidade e pela complexidade.
Vai conseguir introduzir essas alterações, porque estamos a falar de dinheiros públicos…
Tem de haver muito rigor, isso é fundamental, são dinheiros públicos, ainda que não fossem, mas acresce, com muita responsabilidade, muito rigor. Vamos fazer reportes mensais às entidades financiadoras, estamos em implementação de uma plataforma de comunicação, que permite a todos os intervenientes no processo aceder, à mesma. Os documentos são aí colocados e vamos ter recurso à inteligência artificial e às novas tecnologias para ajudar a acelerar procedimentos.
Além desses reportes rigorosos, os próprios bancos e financiadores vão ter a possibilidade de aceder a essa plataforma, portanto, a qualquer momento pode ser feito esse controle. Vamos fazer todas as vistorias e auditorias necessárias e habituais que têm de ser feitas neste tipo de procedimentos.
Tendo em conta que trabalhou do outro lado, faz uma avaliação positiva do IFRRU 2020?
Muito positiva, sem dúvida. Foram feitas 474 operações, projetos. No terreno foram aplicados 1.500 milhões de euros. Foram financiados projetos de imensos hotéis, algumas habitações menos, porque o foco era diferente, ou a conjuntura também era diferente, o problema da habitação não estava tão agudizado como agora.
Em quanto tempo estima que poderá ter um conjunto de operações assinaláveis?
Já tenho operações em carteira, já tenho pessoas a perguntar-me, já tenho grandes empresas a perguntar-me, de promotores, quando é que estamos a precisar, a que banco é que podem ir.
No fundo a única coisa que precisa é do dinheiro. E que sejam concluídas as negociações com o Banco Europeu de Investimento.
Sim, sim.
Há quanto tempo está a negociar com o BEI?
Não estamos há muito tempo. Estas coisas são coisas muito morosas e muito complexas, tanto a nível da Europa como cá. São procedimentos que demoram alguns meses.
O que está a ser mais complexo nessa negociação?
É tudo complexo, mas até está a decorrer com maior celeridade do que esperava e mais celeridade do que o habitual. Porque as próprias entidades estão a simplificar procedimentos, a querer agilizar o processo e acelerar porque também a nível da Europa sabem qual é a crise e qual a necessidade da resposta que todos precisamos.
Nesses projetos que já tem em carteira, quais os montantes de investimento em causa?
Não lhe consigo dar valores, mas consigo dizer que se tudo se concretizar quase que já vou precisar mais de reforço.
Além dos 480 milhões?
Sim, sim. Se falarmos em escala, precisaremos com certeza de mais verba, mas vamos passo a passo. Vamos fazer o nosso percurso e procurar dar uma resposta e ajudar nesta crise.
Como vai ser feita a articulação entre o IFRRU 2030 e os programas regionais, tendo em conta que na reprogramação do PT2030 o ano passado, a habitação passou também a ser uma prioridade dos programas regionais que não era.
Não existe articulação. Quer dizer, existe no sentido de que todos trabalhamos para o mesmo fim. Há tanto mercado, tanta procura, tanta necessidade, cada um faz o seu trabalho e se houver necessidade de articulação, pois cá estamos disponíveis e com todo gosto para, com o mesmo fim, ajudar o país.
Tem uma meta na sua cabeça para o IFRRU 2030?
A meta é esgotar o plafond.
Mas em termos de casas? Por exemplo, pôr no mercado um X número de casas a rendas acessíveis?
É difícil estabelecer essa meta, porque o número de casas vai depender… Como a procura vai ser dividida entre reabilitação e construção nova, se houver muita construção nova em escala, o plafond vai-se esgotar aí. Vai depender um bocadinho do mercado e da procura que existir.
Os projetos que têm carteira são sobretudo para habitação nova ou para reabilitação?
São carteiras de ambos os produtos.
Existe uma tendência regional? Em que zona do país se situam mais?
Nas duas grandes metrópoles: Lisboa e Porto.
Foram feitas 474 operações, projetos [no IFFRU 2020]. No terreno foram aplicados 1.500 milhões de euros. Foram financiados projetos de imensos hotéis, algumas habitações menos.
Receia que o IFRRU acabe por ser capturado totalmente em projetos em Lisboa e no Porto?
Não, não, porque…
Sobretudo porque os fundos do PT2030 chegam menos a Lisboa.
Vamos ter grandes projetos nas zonas limítrofes das duas grandes metrópoles, mas penso que haverá depois situações mais pontuais, ao longo do país. E como não existe limitação territorial ao investimento será a opção deixada ao mercado.
A sua expectativa é conseguir fechar os primeiros contratos de financiamento quando?
Início do próximo ano.
Concluir as negociações com o BEI até o segundo semestre?
Concluir negociações, fechar a ficha técnica, colocá-la no mercado e no início do ano começar a ter operações.
source https://eco.sapo.pt/entrevista/emprestimo-do-bei-de-480-milhoes-para-ifrru-construir-e-reabilitar-casas-para-arrendar-esta-em-fase-avancada/
